Le titre foncier au Maroc

Le titre foncier est le document établi par la conservation foncière (Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie, ANCFCC) pour un bien immatriculé. Il porte un numéro unique, décrit le bien (situation, surface, plan) et inscrit son propriétaire ainsi que les droits qui le grèvent : hypothèques, servitudes, saisies…

Ce régime d'immatriculation, issu du dahir du 12 août 1913 et modernisé par la loi 14-07, rend la propriété opposable à tous : ce qui est inscrit au titre fait foi. C'est la meilleure garantie dont dispose un acheteur au Maroc.

Tous les biens ne sont pas immatriculés. Un bien melk (non titré) repose sur des actes adoulaires, parfois complétés par des témoignages, et non sur une inscription à la conservation foncière.

Un bien melk peut être immatriculé par une procédure auprès de la conservation foncière (réquisition d'immatriculation), qui prend du temps. Pour un premier achat, privilégiez un bien titré.

Le certificat de propriété est l'extrait du titre foncier à une date donnée. Il indique le ou les propriétaires actuels et toutes les charges inscrites (hypothèques, saisies, oppositions, servitudes). C'est le document à demander avant tout achat.

• Où le demander : à la conservation foncière dont dépend le bien, ou en ligne sur le portail de l'ANCFCC (Mohafadati). La demande en ligne existe depuis 2020.
• Ce qu'il faut : le numéro du titre foncier du bien, que le vendeur doit vous communiquer.
• Délai : environ deux jours selon l'ANCFCC, souvent moins en ligne.
• Fraîcheur : un certificat ne vaut qu'à sa date. Demandez-en un récent, de préférence vous-même, juste avant de vous engager.

1. Le bien est-il titré ? Demandez le numéro du titre foncier dès la première visite sérieuse.
2. Le vendeur est-il le propriétaire ? Son nom doit correspondre au certificat de propriété. S'il y a plusieurs propriétaires (héritiers, indivision), tous doivent vendre.
3. La surface correspond-elle ? Comparez la surface du titre avec celle annoncée et avec la réalité.
4. Le bien est-il libre de charges ? Toute hypothèque, saisie ou opposition doit être levée avant la signature de l'acte définitif.
5. Les règles d'urbanisme permettent-elles votre projet ? Pour un terrain ou une extension, renseignez-vous auprès de la commune (zonage, hauteur, alignement).
6. Faites relire le dossier par votre notaire avant de verser une avance, même au moment du compromis.

Achat dans un programme neuf

Dans une résidence neuve, les appartements dépendent souvent d'un titre foncier « mère », celui du terrain du promoteur. Un titre individuel n'est créé pour chaque lot qu'après l'éclatement de ce titre. Demandez au promoteur où en est cette procédure et faites-la vérifier par votre notaire.

Copropriété

Pour un appartement, le titre porte sur votre lot privatif et une quote-part des parties communes (couloirs, ascenseur, jardin…). Vérifiez que cette quote-part est bien mentionnée.

Achat d'une partie de terrain (morcellement)

Acheter une partie d'un terrain titré suppose de le diviser et de créer un nouveau titre foncier. Selon le tarif de l'ANCFCC, l'établissement du nouveau titre est taxé à 2 %, en plus du droit de mutation de 1,5 %.

Une fois l'acte de vente signé, le notaire fait inscrire la vente au titre foncier : c'est cette inscription qui vous rend officiellement propriétaire vis-à-vis de tous. Elle coûte 1,5 % du prix plus 100 DH de droits de conservation foncière (minimum 500 DH), compris dans les frais d'achat.

Pour estimer l'ensemble des frais, consultez notre guide des frais de notaire et notre simulateur de crédit immobilier.

Qu'est-ce qu'un titre foncier au Maroc ?

C'est le document établi par la conservation foncière (ANCFCC) qui identifie un bien immobilier (numéro, surface, plan) et inscrit son propriétaire ainsi que les droits qui le grèvent. Il rend la propriété opposable à tous.

Comment obtenir un certificat de propriété ?

Le certificat de propriété se demande à la conservation foncière ou en ligne sur le portail de l'ANCFCC (Mohafadati), à partir du numéro du titre foncier. Il indique le propriétaire actuel et les charges inscrites, comme les hypothèques.

Peut-on acheter un bien sans titre foncier ?

Oui, un bien melk (non immatriculé) peut être vendu par acte adoulaire, mais la propriété repose alors sur des actes et des témoignages : elle est plus difficile à prouver, à hypothéquer et à revendre. Un bien titré offre une sécurité bien supérieure.

Que vérifier sur le titre foncier avant d'acheter ?

Demandez un certificat de propriété récent et vérifiez que le vendeur en est bien le propriétaire, que la surface correspond au bien, et qu'aucune hypothèque, saisie ou opposition n'est inscrite. Faites analyser le dossier par votre notaire avant tout versement.

• Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles, modifié et complété par la loi n° 14-07.
• Pièces à fournir, délais et tarifs des droits de la conservation foncière — ANCFCC.

Ce guide est une information générale et ne remplace pas l'avis de votre notaire.