En bref : combien coûtent les frais de notaire ?
Au Maroc, les frais d'achat d'un appartement ou d'une villa représentent environ 7 à 7,5 % du prix. Pour un appartement à 1 000 000 DH, prévoyez donc près de 75 000 DH en plus du prix.
Contrairement à ce que leur nom laisse penser, ces « frais de notaire » vont surtout à l'État : le notaire ne garde que ses honoraires, soit environ un quart du total. Pour un terrain nu, comptez plutôt 8 %, car les droits d'enregistrement passent à 5 %.
Le détail des frais, poste par poste
| Poste | Montant | Payé à |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement — local construit (logement, commerce, bureau) | 4 % du prix | Direction générale des impôts |
| Droits d'enregistrement — terrain nu | 5 % du prix | Direction générale des impôts |
| Droits d'enregistrement — 1re vente d'un logement social ou à faible valeur immobilière | 3 % du prix | Direction générale des impôts |
| Conservation foncière (inscription au titre foncier) | 1,5 % du prix + 100 DH (minimum 500 DH) | ANCFCC |
| Honoraires du notaire | 4 000 DH jusqu'à 300 000 DH, puis 1,5 % à 0,5 % selon le prix (plafonds) + TVA 20 % | Notaire |
| Frais divers (timbres, copies, certificat de propriété) | Environ 1 000 à 2 000 DH | Divers |
Barème des honoraires (plafonds du décret n° 2-17-481) : 4 000 DH HT jusqu'à 300 000 DH, 1,5 % de 300 001 à 1 000 000 DH, 1,25 % de 1 000 001 à 5 000 000 DH, 0,75 % de 5 000 001 à 10 000 000 DH et 0,5 % au-delà. Ce sont des maximums : le notaire peut facturer moins.
Les terrains attenants à un local construit bénéficient aussi du taux de 4 %, dans la limite de cinq fois la surface couverte.
Simulateur de frais d'achat
Exemples chiffrés
| Bien | Prix | Enregistrement | Conservation | Notaire TTC | Total frais |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 800 000 DH | 32 000 DH | 12 100 DH | 14 400 DH | 60 000 DH (7,5 %) |
| Appartement | 1 500 000 DH | 60 000 DH | 22 600 DH | 22 500 DH | 106 600 DH (7,1 %) |
| Villa | 3 000 000 DH | 120 000 DH | 45 100 DH | 45 000 DH | 211 600 DH (7,1 %) |
| Terrain nu | 1 500 000 DH | 75 000 DH | 22 600 DH | 22 500 DH | 121 600 DH (8,1 %) |
Frais divers inclus (1 500 DH). Honoraires calculés au plafond du barème.
Bon à savoir avant de signer
- Le notaire est obligatoire pour la vente d'un bien titré (voir notre guide du titre foncier) : il rédige l'acte, paie les droits pour votre compte et inscrit la vente à la conservation foncière.
- Les droits sont calculés sur le prix déclaré. Si ce prix est inférieur aux prix de référence de l'administration, elle peut le rectifier et réclamer un complément de droits.
- Prévoyez les frais dans votre budget dès le départ : les banques financent rarement les frais d'acquisition, qui doivent souvent être payés sur votre apport. Calculez votre mensualité avec notre simulateur de crédit immobilier.
- Demandez un devis détaillé au notaire avant la signature du compromis : il doit distinguer ses honoraires des droits versés à l'État.
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Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire pour un appartement au Maroc ?
Comptez environ 7 à 7,5 % du prix pour un appartement : 4 % de droits d'enregistrement, 1,5 % de conservation foncière, les honoraires du notaire (1,25 à 1,5 % + TVA 20 %) et quelques frais divers.
Qui paie les frais de notaire au Maroc ?
Sauf accord contraire dans le contrat, c'est l'acheteur qui paie les frais d'acquisition. Le vendeur, lui, paie l'impôt sur le profit immobilier s'il réalise une plus-value.
Quel est le taux des droits d'enregistrement pour un terrain ?
L'achat d'un terrain nu est soumis à 5 % de droits d'enregistrement (article 133-I-G du Code général des impôts 2026), contre 4 % pour un local construit.
Les honoraires du notaire sont-ils négociables ?
Le barème du décret n° 2-17-481 fixe des plafonds. Le notaire ne peut pas les dépasser mais peut facturer moins : demandez un devis détaillé avant de signer.
Les frais sont-ils différents dans le neuf ?
Les droits d'enregistrement restent de 4 % pour un logement neuf, sauf pour la première vente d'un logement social ou à faible valeur immobilière, taxée à 3 %. La TVA du promoteur est déjà comprise dans le prix de vente.
Sources
- Code général des impôts, édition 2026 (loi de finances n° 50-25), article 133-I (droits d'enregistrement) et articles 89 et 99 (TVA) — Direction générale des impôts.
- Tarif des droits de la conservation foncière (décret n° 2-16-375) — ANCFCC.
- Barème des honoraires des notaires, décret n° 2-17-481 (Bulletin officiel, 2019).
Ce guide est une information générale et ne remplace pas le devis de votre notaire. Les taux peuvent évoluer à chaque loi de finances.